土地の金額が高いな～
どうしたらいいんだろう？
安い土地ってなんかグッとこないな～
分譲地ってどうなんだろう？
いちから土地を探すってどうやって？
ひとくちに土地といっても土地ごとに素敵な部分と残念な部分があります。
わが家も土地がなかなか見つからなくて、土地探しは１年４カ月かかりました。
焦ってもしかたないのに、焦った時期もありました。
土地がないと家は建てられません。
当たり前です。
土地にかけられるお金と、気にいった土地の金額はズレることが多いですよね。
土地にかけられるお金と土地の金額の差はどうすればいいの？
それは「土地」か「建物」のどちらかで調整するしかありません。
だって総予算は決まっていますから。
ポイントは「総予算」を変えないことです。
総予算を変えることができる前提だと、あらゆることがルーズになって、最終金額が跳ね上がってしまうことになりかねません。
払えるお金には限りがあることを念頭に、冷静に判断していきましょう。
土地にかけられるお金
住みたいと思っているおおまかな町ってありますよね？
住むならあの町がいいかなぁ。
じゃあ、あの町の土地の相場をまず調べよう！
土地の相場は地域ごとにあります。
ですが、まずは土地にかけられる金額を計算しましょう。
土地にかけられる金額＝総予算―建物金額―諸費用―不動産仲介手数料
相場から金額を割り出すのではなく、自分たちの総予算から土地にかけられる金額を割り出しましょう。
「出せる金額」をもとに土地を探すほうが現実的です。
相場が1,500万円の土地でも、条件の幅を広げれば1,200円の掘り出し物の土地が見つかることもあります。
では早速土地にかけられる金額を計算しましょう。
そのためには、総予算（住宅ローン＋貯金）の金額を把握します。
同時進行で複数のハウスメーカーや工務店で間取り作成を依頼していきます。
各社2週間くらいで、おおまかな間取りが完成して、おおまかな建物金額が分かります。
そうしたら、総予算から建物金額をひけば、土地にかけられる金額が分かります。
- 総予算4,000万円（後からオプションなどで増えるので、400万円くらい少なく設定しておくといいですよ）
- 建物2,500万円
- 諸費用250万円
総予算4,000万円-建物2,500万円-諸費用250万円＝1,250万円
不動産屋を通して土地を探す場合は、不動産屋に仲介手数料がかかります。
その金額は土地の金額に比例しますが、1,000万円超えると一般的に30万円以上かかります。
※不動産屋の手数料率によって変わります。
※ハウスメーカーが買い上げた分譲地の場合は、仲介手数料がいらない場合があります。
諸費用に不動産屋に払う仲介手数料を含めるのを忘れないようにしましょう。
ということで、土地にかけられるお金は1,250万円です。
よっしゃ、じゃあ1,250万円で土地を探そう！
家づくりの総予算についての詳細はこちらをご覧ください。
実際の土地の金額
わが家は住みたい町は決まっていませんでしたが、住みたい沿線は決まっていました。
夫と妻の会社が同じ沿線だったからです。
そこで、その沿線で条件に合う土地を探しました。
いろいろ探しましたが、売りに出されている土地はどれも予算を超えていました。
わが家の土地の希望条件
- 下水
- 市街化区域
- 駅から1㎞以内
- 静かなところ（車の騒音や子供がうるさくないところ）
- 平屋が建てられる広さ
- 駅までの道に街灯がある
- ゴミ捨て場の場所（すぐ近くは嫌だけど、遠いのも嫌）
- 道が４ｍ以上（セットバック不要で車が通れる広さ）
- 丘陵地（地盤が強い＝地震に強い）
これがなかなか予算内では良い土地がない・・・。
そもそも、すべての希望をかなえる土地なんてものはない。
譲れない条件をしぼって、再度調べるも予算から400万円超えです。
条件の良い土地は金額が高いことが多く、上をみたらきりがありません。
現実をまのあたりにして、どこかで調整するしかありません。
どう折り合いをつけるか？方法は3つ！
1.住みたい土地をあきらめて、買える金額の土地に変更する
2.土地はあきらめずに、建物金額で差額調整する
3.土地も建物もあきらめない
住み始めてから、後悔しない方法を選びましょう。
住みたい土地をあきらめて、買える金額の土地に変更する
これは住み始めてから、利便性を後悔するかもしれません。
わが家の場合、住みたい場所は夫と妻の両方の会社の沿線でした。
場所を変えるとなると、夫か妻の会社から通勤が不便な場所になってしまいます。
定年まで30年くらいあるので、30年間も通勤が不便なのはしんどいです。
他の沿線で通勤に便利な場所があるならば探す地域を変更するのもありかもしれません。
見方を変えれば、他に利便性の良くて住みやすい場所を発見できるかもしれません。
土地はあきらめずに、建物金額で差額調整する
これは簡単なようでむずかしいです。
しかたないから建物のオプションを減らしていくか・・・
これは満足のいくお家になるのでしょうか？
構造にかかわるオプションを下げればメンテナンスコストの心配もあります。
ローコスト住宅に変更して建物金額を下げるとか？
これはこれでありだと思います。
クラッシュアンドビルド（古いものを壊して新しいものを再建する）の考え方からいくと良い方法かもしれません。
将来、上物（建物）ありの土地を売るときに、買い手はそのままその建物に住むでしょうか？
リノベーションして住む場合もあるかもしれませんが、壊して自分好みの新たしいお家を建てるかもしれません。
「将来住み続けられるわけではないのだから、ローコスト住宅でも十分機能を果たせる」という考え方もできます。
ローコスト住宅についての詳細はこちらをご覧ください。
土地も建物もあきらめない
このパターンが大半ではないでしょうか？
わが家もどちらもあきらめられませんでした。（笑）
だって40年以上住むのですもの。
あきらめようったって簡単にあきらめられません。
こんなときどうするのか・・・
土地も建物もあきらめない解決策は2つ！
1.自分の希望に合う土地が出るまで探し続ける
2.奥の手！追加予算計上する
自分の希望に合う土地が出るまで探し続ける
網をはってひたすら待つ。
すなわち、土地の希望を各ハウスメーカーに伝えておき、ハウスメーカー経由で土地情報を探し続けるという方法です。
もちろん自分でもネットなどで探します。
他にも不動産屋にお願いして、希望の土地をハンティングしてもらうことができます。
これはどういうことかというと、不動産屋に土地を買い上げ交渉してもらうということです。
- 自分たちのために動いてくれる不動産屋を見つける
- 自分たちの希望を伝える
- 土地を探してもらう
- 見つかった土地の持ち主にダイレクトに交渉してもらう
- 希望の金額と場所で土地を手に入れる
奥の手！追加予算計上する
もう手っ取り早く予算を追加投入しちゃう方法です。
現時点の貯金に余裕があるならば、この手もありだと思います。
ボーナスがもらえる会社にお勤めなら、貯金も数年でリカバーできます。
ただし、急な病気や事故でお金が必要になったり、景気に左右されてボーナスが激減というリスクもあるので、追加予算投入は安全な金額でおこないましょう。
ちなみにわが家はハウスメーカー経由で不動産屋に土地の交渉をしてもらって、土地契約に結び付きました。
ただし、金額は予算オーバーだったので、その分は貯金を出しました。
2つの合わせ技です。
まとめ
●土地にかけられる金額
総予算―建物金額―諸費用―不動産仲介手数料
●実際の土地の金額
調べてみないと分からないけれど、だいたい予算オーバーしちゃう
●どう折り合いをつけるか
1.住みたい土地をあきらめて買える金額の土地に変更する
2.土地はあきらめずに、建物金額で差額調整する
3.土地も建物もあきらめない
1.自分の希望に合う土地が出るまで探し続ける
2.奥の手の追加予算計上する
わが家は土地探しに１年４カ月かかりました
わが家の土地探しは、１年４カ月かかりました。
これから40年以上住む土地を妥協したくなかったからです。
建てる時期に余裕があるならば、あきらめずに探し続けるのもひとつの方法です。
土地はご縁なので、探し続ける人は何年でも探し続けます。
2年3年と探し続ける方もいらっしゃいます。
探し続けるということは、やっぱり土地に対して強いこだわりがあるんですよね。
時間をお金で解決する（お金を出して良い土地を買う）のもありです。
お金を時間に変える（予算は変えずに掘り出しものを待つ）のもありです。
ただし、時間をかけて土地を探す場合は、物価の影響で建物金額が高くなる可能性があるのと、賃貸の方は家が完成するまでの家賃がかかります。
そのあたりも気にしながら、住む自分が納得できる土地や建物を考えましょう。