【住宅ローン】金利と返済方法に注意!630万円以上得する方法とは?

【住宅ローン】最大630万円以上も得する金利と返済方法 お金

ハウスメーカーが提携している住宅ローンでいいのかな?

でも自分で調べるのは大変じゃない?


金利って何を基準に選べばいいの?


自分で住宅ローンの申し込みするのはむずかしそう・・・

わが家は住宅ローンについて、自分たちで調べて楽天の変動金利の住宅ローンにしました。

ハウスメーカーが提携している住宅ローンより、ネット銀行のほうが金利が低かったからです。


金利はネットローンがだんぜんお得です!

住宅ローンはローン期間が35年と長いため、金利と返済方法によって、なんと総支払額が630万円以上の差が出ます!(4,000万円の場合)

630万円!?

え?

もう一回聞くけど、630万円?!


損しない住宅ローンの一番お得な組み方は?

わが家は支払い総額が一番少なるパターンはどれかをいろいろ調べました。

これから初めて住宅ローンを組む人の参考になれば幸いです。

わが家が選んだのは楽天銀行の元金均等返済の変動金利

わが家は楽天銀行の住宅ローンを選びました。

元金均等返済の変動金利です。

元金均等返済の変動金利が住宅ローンの支払い総額が一番少なかったです。

※2021年時点です。景気によって金利は変動しますので注意してください。

申し込みは自分でネットで簡単にできました。

わが家は夫婦共働きですが、事務手数料を抑えるためにペアローンではなく夫名義で住宅ローンを組みました。

住宅ローンを調べる

住宅ローンはいろんな金融機関から好きなところを選べます。

金融機関と名の付くものは、だいたい住宅ローンをやっています。

自分がすでに口座を持っている金融機関でもいいし、ハウスメーカーが提携している金融機関、住宅ローンのために新たに金融機関を調べてみるのもありです。

住宅ローンを検討する

●自分が口座を持っている金融機関
●ハウスメーカーの提携している金融機関
●新たに調べた金融機関

自分が口座を持っている金融機関

すでに取引がある金融機関は、なんとなく安心感があります。

給与振込に利用していると、住宅ローンの金利が優遇される制度がある金融機関もあります。

ハウスメーカーの提携している金融機関

ハウスメーカーが提携している金融機関で住宅ローンを組むと、営業さんがいろいろ手伝ってくれるので安心です。

同じ金融機関なら、個人で申し込むよりも、ハウスメーカーの営業さんから金融機関に話をしてもらったほうが、金利を優遇してもらえる可能性があります。

新たに調べた金融機関

新たに住宅ローンを組むために金融機関を調べるのもありです。

今まで取引のない金融機関でも、住宅ローンは35年間支払い続けるので、金利や事務手数料や団信で検討してみてはいかがでしょうか?

わが家はまず、住宅ローンの金利ランキングをみて、実質金利(金利に事務手数料や団信など必要経費をすべていれた実質の金利のこと)が低いところを比較しました。

それでネット銀行の金利が低いことが分かったので、ネット銀行を主に調べました。

住宅ローンの比較ポイント

わが家が気にした住宅ローンの比較ポイントは3つです。

お金のことなので、よく確認しましょう!

住宅ローンの比較ポイントは3つ
  • 事務手数料の金額
  • 金利の種類(固定金利・変動金利など)
  • 団信の内容と費用

事務手数料の種類

事務手数料は、住宅ローンを組むときに金利とは別に支払わなくてはなりません。

事務手数料は2通りある
  • 借りる金額の数%の金融機関
  • いくら借りても定額の金融機関

借りる金額が少ない場合は、借りる金額の数%の金融機関のほうが安くなります。

逆に借りる金額が多い場合は、事務手数料が固定のほうが安くなります。

実際に借りる金額を計算して、どちらが安いか調べてみるとよいです。

4,000万円借りる場合の事務手数料の違いは?

4,000万円借りる場合
  • 事務手数料が2.2%なら88万円です。
  • 楽天は事務手数料が定額なので、いくら借りても33万円です。

なんと事務手数料だけで55万円も差があります!

わが家は共働きなのでペアローンも考えましたが、事務手数料が名義ごとにかかるので、夫名義1本にしました。

共働きで夫婦2人とも住宅ローン控除を受けようと思ったら、ペアローンのほうがいいのですが、手数料と住宅ローン控除とどっちがお得か計算してくださいね!

あと、家の名義にも関係してきます!

住宅ローンの金額をどうやって計算するかはこちらをご覧ください。

金利の種類は大きく分けて3つ

金利の種類は大きく分けて3つあります。

金利の種類はざっくり3つ

●固定金利
●10年固定金利
●変動金利

固定金利

固定金利のメリットは、なんといっても35年間金利が変わらないので、返済金額が一定で安心できることです。

金利だけをみると変動金利より高いです。

※2021年時点です。景気によって金利は変動しますので注意してください。

低金利のときに35年固定金利で住宅ローンをくめば35年間ずーっと低金利が固定されるのでお得です。

10年固定金利

基本は変動金利だけど、最初の10年は固定金利という固定金利と変動金利のミックスバージョンです。

11年目からは、その時の変動金利になります。

金融機関のキャンペーンを利用すると、通常の固定金利より低い金利で10年間固定されることがあります。

変動金利

変動金利は景気によって、常に金利が変わります。

ここ数年はずっと低い金利が続いています。

※2021年時点です。景気によって金利は変動しますので注意してください。

固定金利よりも低い金利なので、この金利のまま35年たてば、「結果的にみると変動金利が一番お得だったね!」となるかもしれません。

しかし、景気や国の施策によっては金利が上がる場合もあるので、まったく安心はできません。

どの金利を選ぶのかは一種ギャンブルですが、景気状況をみながら選ぶとよいと思います。

返済方法は2つ

返済方法は2つ
  • 元金均等返済
  • 元利均等返済

元利均等返済

元利均等返済

借りた金額にその金利を足して、35年で割った金額を月々返済します。

繰り上げ返済をしなければ最初から最後まで返済金額はあまり変化しません。

元金均等返済

元金均等返済

借りた金額を35年で割ります。

これに金利が追加された金額を月々返済します。

金利は元金(借りた金額)を返済すれば減っていきます。

そのため、最初のほうが返済金額が多くて徐々に返済金額は少なくなっていきます。

4,000万円を35年住宅ローンの支払い総額を金利別に徹底比較!

4,000万円を35年ローンの場合、ボーナス返済なしで固定・10年固定・変動それぞれ支払い総額を比べてみましょう。

固定金利1.3% 元利均等返済は総額49,808,848円

固定金利 1.3%返済額元金利息
元利均等返済額49,808,848円40,000,000円9,808,848円
初月の返済額118,592円75,259円43,333円
最終月の返済額118,800円118,672円128円

固定金利1.3% 元金均等返済は総額49,121,466円

返済総額は元利均等返済に比べて、687,382円少ないです。

固定金利 1.3%返済額元金利息
元金均等返済額49,121,466円40,000,000円9,121,466円
初月の返済額138,571円95,238円43,333円
最終月の返済額95,381円95,278円103円

10年固定金利 10年0.9%11年目から変動0.5%
元利均等返済は総額45,061,772円

※簡易計算の都合、変動金利は0.5%で変化なかったとする

10年固定金利 
10年0.9%11年目~変動0.5%
返済額元金利息
元利均等返済額45,061,772円40,000,000円5,061,77円
初月の返済額111,059円81,059円30,000円
最終月の返済額105,874円105,830円44円

10年固定金利 10年0.9%11年目から変動0.5% 
元金均等返済は総額44,881,468円

返済総額は元利均等返済に比べて、180,304円少ないです。

10年固定金利 
10年0.9%11年目~変動0.5%
返済額元金利息
元金均等返済額44,881,468円40,000,000円4,881,468円
初月の返済額125,238円95,238円30,000円
最終月の返済額95,317円95,278円39円

変動金利0.5% 元利均等返済は総額43,610,126円

※簡易計算の都合、変動金利は0.5%で変化なかったとする

変動金利 0.5%返済額元金利息
元利均等返済額43,610,126円40,000,000円3,610,126円
初月の返済額103,834円87,168円16,666円
最終月の返済額103,680円103,637円43円

変動金利0.5% 元金均等返済は総額43,508,126円

返済総額は元利均等返済に比べて、102,000円少ないです。

変動金利 0.5%返済額元金利息
元金均等返済額43,508,126円40,000,000円3,508,126円
初月の返済額111,904円95,238円16,666円
最終月の返済額95,317円95,278円39円

固定1.3%と変動0.5%の返済総額では、最大6,300,722円違います。

固定金利1.3% 元利均等返済は総額49,808,848円 利息は約980万円
変動金利0.5% 元金均等返済は総額43,508,126円 利息は約350万円

固定1.3%の利息は約980万円、変動0.5%の利息は約350万円。

返済総額では、なんと最大6,300,722円も違います。

金利とか返済方法でこんなに差が出るの?!

どの金利にしても支払い方法は、元金均等返済が総支払額は少なくて済みます。

元金均等返済は、最初から元金を一定額返済していくので、元金が減るのが早いです。

その分利息も少なくて済み、結果的に総支払額が少なくて済みます。

金利と支払い総額はネットで簡単にシミュレーションできる

金利を合わせて、総支払額がいくらずつになるのかは、簡単にシミュレーションできますので、調べてみましょう。

<例えば楽天銀行の場合>
⦁ 「楽天 住宅ローン シミュレーション」で検索
⦁ 新規の月々の返済額から調べる
⦁ 月々の金額を入力
⦁ 何年ローンにするか入力
⦁ 借入できる金額が表示される
⦁ 金利を含めた総返済額も表示される

返済方法も選べるので、元金均等返済と元利均等返済の両方調べられます。

金利も選べるし、金利も途中であがる設定にできるので、総支払金額がすぐに分かります。

とりあえず気軽にいろんな金融機関でシミュレーションしてみましょう!

団信

団信というのは住宅ローンに付いている団体信用生命保険のことです。

「団信」には無料のものと有料のものがあります。

有料のものは金利に上乗せされるので、金利が上がる場合が多いです。

無料のものとひとくちにいっても、金融機関によってその内容はさまざまです。

団信が充実している金融機関を選ぶのも選択のひとつですね。

まとめ

住宅ローンを調べる
自分がすでに口座を持っている金融機関でもいいし、ハウスメーカーが提携している金融機関、住宅ローンのためだけに新たに金融機関を調べるのもありです。

事務手数料
事務手数料はいくら借りても固定の金融機関と、借りる金額の数%の金融機関があります。
どちらがお得か実際に借りる金額で計算してみましょう。

金利の種類
●固定金利・・・35年すっと固定された金利、一番安心感がある
●10年固定金利・・・最初の10年間は固定(35年固定より金利が低い)、11年目から変動金利
●変動金利・・・ここ数年は一番金利が低いが、いつ金利が上がるかわからない。

元金均等返済と元利均等返済があります。
元金均等返済のほうが、総支払額は少なくてすみます。

団信
無料と有料がある。
無料団信でも、金融機関によって内容が変わります。
比較材料は「事務手数料」「金利の種類」「団信」の3つです。
それぞれを調べて、自分にとってお得な金融機関を選びましょう。

楽天銀行の住宅ローンの申し込み方法

わが家が選んだ住宅ローンは楽天銀行です。

元金均等返済の変動金利です。

申し込みは自分でネットで簡単にできました。

書類を自分でそろえて郵送しなくてはなりませんが、必要書類一覧をトヨタホームの営業さんに見てもらい、ハウスメーカーで準備してもらう書類は営業さんに準備してもらいました。

営業さんは楽天銀行で住宅ローンをくむのは初めてとのことでしたが、柔軟に対応してくれました。

こんなところでも営業さんの力量が発揮されますので、営業さんと合うかどうかはハウスメーカーを選ぶのに大事なポイントです。


ハウスメーカーの比較はこちらをご覧ください。

自分でやったのは、ネットで申し込みと、申し込み書類に記入捺印と、書類の郵送だけです。

いろいろと書類を用意しなくてはなりませんが、専門書類はハウスメーカーに依頼すれば用意してもらえます。

書類は準備できたものから、順番に分けて郵送しました。

その都度、「あとこれこれ書類を送ってくださいね」と返信封筒と一緒に案内書類が届くので、楽々でした。

楽天銀行の住宅ローンの詳細はこちらをご覧ください。

住宅ローンは長期返済なので、金利とか返済方法はきちんと検討したほうがお得ですよ。

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